Köpa och äga bostad

Det finns fördelar med att köpa och äga sin egen bostad. Du blir friare i hur du får utforma ditt boende och det kan också vara en bra långsiktig investering. Under de senaste åren har bostadsmarknaden exploderat i värde för att sedan snabbt återgå till lägre priser. Det är viktigt att tänka på att bostäder inte alltid ökar i värde och därför köpa ett hus eller en bostadsrätt för att du behöver en bostad, snarare än enbart som en investering eller spekulation.

Bolån

Det är ovanligt att kunna betala för en hel bostad med egna pengar och därför tar många ut ett bolån.

Lånelöfte

Innan du börjar leta efter en bostad behöver du kontakta en bank och ansöka om ett lånelöfte. Du kan ofta ansöka om lånelöfte digitalt och få svar direkt. Det går också bra att kontakta ett bankkontor och ansöka om ett lånelöfte hos en rådgivare.

Lånelöftet fungerar som ett förhandsbesked om hur mycket du får låna och är ofta ett krav från mäklarna för att få vara med i en budgivning. Att ansöka om och få ett lånelöfte är kostnadsfritt och lånelöftet brukar vara giltigt i 3-6 månader.

De flesta banker har idag kalkyler på sina hemsidor så att du kan se hur mycket ditt nya boende kommer att kosta. När banken bedömer din ekonomi ser de över din och eventuell medlåntagares inkomster, samt om du har tidigare betalningsanmärkningar (kallas ibland ”prick i registret”, läs mer här.)

Kontantinsats

I Sverige har vi idag ett tak på bolån som säger att du maximalt får ta ett bolån som motsvarar 85 % av bostadens värde. De återstående 15% behöver du betala själv, från exempelvis sparande, i samband med köpet.

Om du köper en villa så tillkommer kostnad för lagfart och ev pantbrev. Denna kostnad betalar du själv precis som kontantinsatsen. Lagfart är en skatt som betalas vid husköp och den är för närvarande 1,5 % av köpeskillingen (det du betalar för fastigheten) + 825 kr. Pantbrev behövs när du vill ta ett bolån med huset som säkerhet. Ibland finns det redan pantbrev till huset (dessa följer alltid med huset vid ägarbyten) och ibland måste du ta ut nya pantbrev. Storleken på pantbreven måste vara samma som eller högre än bolånet. Om nya pantbrev behöver tas ut så kostar de 2 % på det beloppet som tas ut och sedan ett tillägg på 375 kr.

Om du köper en bostadsrätt så tar bostadsrättsföreningen ut en avgift för att pantsätta bostadsrätten om du vill ta bolån med bostadsrätten som säkerhet. Kostnad för detta är olika för olika föreningar.

Köpa bostad – budgivning och kontrakt

Det blir ofta budgivning vid en försäljning av en bostad. Kom ihåg att ett bud aldrig är bindande, utan både den som lägger bud och den som säljer ha rätt att ångra sig fram tills köpekontraktet skrivs på av er båda. Oftast är det personen som lagt det högsta budet som får köpa bostaden men säljaren har rätt att välja en annan köpare om hen föredrar det.

Köpare och säljare träffas oftast på mäklarens kontor för att skriva kontrakt. I kontraktet framgår detaljer som pris, tillträdesdatum och eventuella villkor för att köpet ska bli av. Du kan be att få kontraktet i förväg för att kunna studera det och kom ihåg att enbart skriva på kontrakt som du förstår.

Innan du skriver på kontraktet behöver du ha kontaktat banken för att säkerställa att ditt lånelöfte består och att just denna bostad omfattas av lånelöftet. Du och banken håller då kontakten inför tillträdet av bostaden och kommer överens om en handlingsplan som ofta utgår från mäklarens tidsplan.

Rörlig eller fast ränta

Ett bolån betalas ut vid tillträdet, dvs när köpare och säljare skriver det slutliga avtalet och nycklarna lämnas över, och då betalas slutlikviden till säljaren. Slutlikviden är det som är kvar att betala av priset för fastigheten, ofta har en handpenning betalats i ett tidigare skede av processen.

När du lånar pengar betalar du en ränta på det belopp du lånar. Ett bolån kan ha antingen fast eller rörlig ränta. Om du väljer en fast ränta tecknar du ett avtal med banken om att betala X% i ränta under tex 3 år. Räntan är då samma under 3 års tid. En rörlig ränta påverkas av marknadens nuläge och dess framtidsutsikter och räntan du betalar kan variera.

Det är inte lätt att veta vad som är bäst, fast eller rörlig ränta eftersom det inte går att förutspå marknadens utveckling. Ett sätt att sprida riskerna är att välja en mix av fast och rörlig ränta genom att dela upp lånet i några olika delar istället för att ha ett enda lån. Då kan du välja olika typer av ränta på de olika delarna.

I vissa lägen kan bankerna erbjuda rabatt på bolånet och här är det viktigt att du frågar din bank vad som gäller. Hållbarhet är idag en viktig fråga för omvärlden och det kan vara möjligt att få en extra rabatt på räntan om bostaden du köper är miljövänlig och har en effektiv energiförbrukning.

Amortering kallas det när du betalar tillbaka lånet och det görs via automatik från ditt konto månadsvis eller kvartalsvis till banken. Om du måste amortera eller inte beror på lånets storlek i relation med bostadens värde samt din inkomst i förhållande till lånat belopp.

Om du inte amorterar betalar du bara ränta till banken under en period, om du amorterar betalar du ränta plus amortering. Att amortera är ofta en god idé eftersom det minskar lånets storlek och därmed räntekostnaden över tid. Detta eftersom räntan baseras på lånets storlek.

För några år sedan infördes ett krav på amortering under vissa förutsättningar. Kortfattat innebär det att det krävs amortering om lånat belopp överstiger 50% av bostadens värde och/eller överstiger 4,5 gånger hushållets totala bruttoårsinkomst.

Så räntan är den avgift banken tar för att de lånar ut pengarna och amortering är att betala tillbaka lånebeloppet för att minska skulden. Vanligast är så kallad rak amortering, att beloppet som betalas tillbaka är lika stort varje tillfälle.

Äga bostad

När du köpt din bostad så får du bestämma mycket själv. Du kan renovera, måla om och ändra det mesta. Det är också ditt ansvar att laga saker som gått sönder.

Bostadsbidrag

När du äger en bostad kan du ha rätt till bostadsbidrag. Det kan du kolla upp hos Försäkringskassans hemsida. Bostadsbidrag beviljas bland annat till unga (under 29 år) med låg inkomst. 

Bostadsrättsförening

När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening och får nyttjanderätt till en lägenhet.

Det är viktigt att du sätter dig in i bostadsrättsföreningens ekonomi eftersom du genom ditt medlemskap blir en del av föreningen. Föreningens inkomster kommer från månadsavgifterna bostadsrättsägarna betalar (och ibland från lokalhyra om föreningen har en affärslokal som hyrs ut). Storleken på din månadsavgift till föreningen påverkas av dess ekonomiska situation och avgiften kan ändras i framtiden. En medlem som har en större lägenhet har en större andel av föreningen och betalar därmed en högre månadsavgift och vice versa.

Föreningen styrs av en styrelse som medlemmarna röstat fram och varje år hålls en årsstämma där medlemmarna kan rösta i olika frågor. Som medlem i en bostadsrättsförening har du alltså möjligheten att påverka föreningen.

Sälja bostad

När du vill sälja en bostad finns det flera saker att tänka på.

Om du inte betalat av ditt bolån behöver du flytta det till din nya bostad, detta kallas säkerhetsbyte och då görs ofta en ny bedömning som vid början på lånet.

Idag rekommenderar många banker att du säljer först och köper sedan. Detta för att minimera risken att dels ha dubbla kostnader för länge om det tar lång tid att sälja bostaden, och dels för att undvika att ha lån kvar för sin tidigare bostad. Detta kan uppstå om det du får för den inte täcker summan du hade i lån.